Сот шешімінсіз жалға алушыны пәтерден шығаруға бола ма?
Риза Иса1 шілдеден бастап Қазақстан Республикасында жаңа Конституциясы күшіне енеді. Бұл құжаттың екінші тарауында көрсетілген тұрғын үйді жалдаушыларды сот шешімінсіз шығаруға тыйым салу туралы бап өзгерді. Youth.kz азаматтардың бұл жағдайды өз ыңғайына қарай теріс пайдалану мүмкіндігі бар-жоғын анықтап көрді.
Интернеттегі наразылық
Threads әлеуметтік желісін қолданушылар Конституциядағы тұрғын үйге қолсұқпау туралы баптың жаңа редакциясына қатысты алаңдауда.
«Қазақстанда пәтерақы төлемесе де, жалға алушыны сот шешімінсіз шығаруға болмайды. Сот алты айдан 12 айға дейін созылады, осы уақыт бойы жалға алушы пәтерде тегін тұрады. Бұл не сандырақ?» − деп жазады Onedaywhenwellolder есімді қолданушы
Пікірлер арасында оны сабырға шақыратын жауаптар да болды: қасақана заң бұзушылар жүйенің кемшілігін ұдайы пайдалана алмайды.
«Үй иесі меншік иесі ретінде электр энергиясын өшіру туралы арыз жазуға құқылы. Осыдан соң олар пәтерден бір аптадан кейін өздері-ақ қашып шығады. Әсіресе, үй газға емес, толықтай электр қуатына қосылған болса, бұл өте тиімді», − деп жазды Sabox01.
Дегенмен, заңның өзі бұл туралы не дейді? Сірә, қолданушылар ҚР Конституциясындағы осы баптың жаңа редакциясы шошытса керек. Қолданыстағы редакцияда тұрғын үйге қолсұқпау туралы тармақ мынадай редакцияда болатын:
«Тұрғын үйге қол сұғылмайды. Сот шешімінсіз тұрғын үйінен айыруға жол берілмейді. Тұрғын үйге басып кіруге, оны қарауға және тінтуге заңда белгіленген жағдайлармен және тәртіппен ғана жол беріледі».
Ал жаңартылған нұсқасында былай делінген:
«Тұрғын үйге қол сұғылмайды. Сот шешімінсіз тұрғын үйінен айыруға және одан шығаруға жол берілмейді. Тұрғын үйге басып кіруге, оны қарауды және тінтуді жүзеге асыруға заңда белгіленген жағдайларда және тәртіппен жол беріледі».
Азаматтарды «шығару» ұғымының пайда болуы алаңдатып отырғаны анық, өйткені бұл «кей жалға алшыларды пәтерден шығару мүмкін емес» деген ойға жетелеуі ықтимал. Бірақ іс жүзінде жағдай сәл басқаша.
Заңда бұл туралы не айтылған?
Мұндай нормалар әдетте ресми түсіндірме Конституциялық Сот тарапынан беріледі және құқықтық қолдану практикасы кейінірек қалыптасуы мүмкін екенін түсінген жөн. Дейтұрғанмен, әзірден бастап негізгі айырмашылықтарды бөліп көрсетуге болады. Жаңа редакцияда әрекет ету алгоритмі туралы сөз болып отыр, яғни тұрғын үйден айыру және шығару. Яғни, әңгіме меншік иесі жылжымайтын мүлікке иелік ету құқынан айырылатын жағдай туралы болуы мүмкін − мысалы, тәркілеу, мемлекет қажеті үшін алып қою немесе борышты өндіріп алу кезінде.
Алайда, бұдан да өзге жағдайлар бар: меншіктен айыру емес, жалдау шартын бұзу мәселесі.
Жалға алушы мен жалға беруші арасындағы қатынастар «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның төртінші тарауында сипатталған. Оның 26-бабында көрсетілгендей, тұрғын үй иесімен келісімшарт бұзылған жағдайда жалға алушы тұрғын үйден кетуге міндеттеледі. Бұл ретте үй иесі тек жалға алушыны шығаратын күннен кемінде жеті күн бұрын ескертуі тиіс.
Егер жалға алушы ерікті түрде кетуден бас тартса, ол мүліктік дауға емес, қылмыстық қудалауға тап болуы мүмкін: ҚР Қылмыстық кодексінің 149-бабы мұндай әрекетті сол жерде тұратын үй иесінің еркіне қарсы меншікке заңсыз басып кіру ретінде айыптайды.
«Басқыншы» феномені
Десек те, бірқатар елдерде жалға берушілер мен жалға алушылар арасындағы дау анағұрлым күрделі – пәтерді жалға алушылар мүмкіндігінше өз пайдасына жарату үшін заң баптарынан саңылау табады.
Германияда жалға алушыны тұрғын үйден шығару тек сот шешімі арқылы ғана жүзеге асады. Тіпті жалдау ақысының қарызы үшін келісімшарт бұзылған күннің өзінде, меншік иесі талап арыз беруге міндетті, содан кейін ғана атқарушы органдар үйден шығару процедурасын жүргізеді.
Испанияда бұл мәселе айрықша масштабқа өтіп, тіпті «басқыншы» (okupas) феномені деген айдар тағылды. Яғни, адамдар тұрғын үйді өз бетінше иеленіп алып, сот арқылы шығару процедурасы ұзақ әрі күрделі болғанын пайдаланып, сол үйді паналап қалып қоюды айтады. Тіпті келісімшарт жасалмаса да, меншік иесі жылжымайтын мүлкін қайтарып алу үшін айлап сот шешімін күтуге мәжбүр.
Бұл қалай жүзеге асады?
Әдетте, «басқыншы» өкілдері ұзақ уақыт бос тұрған баспаналарды таңдайды. Мысалы, инвестиция үшін алынған пәтер, ешкім тұрақты тұрмайтын екінші деңгейлі тұрғын үйлер немесе банктерге тиесілі нысандарға үйір келеді. Қоныстану өте жылдам жүреді, өйткені үйді бақылауға алу үшін құлыпты ауыстырып, жеке заттарды кіргізіп алу жетіп жатыр.
Мұндағы негізгі фактор - уақыт. Заңсыз басып кірген алғагқысағаттарда меншік иесі немесе полиция әрекет етпесе, жағдай күрт күрделенеді. Испания заңнамасына сәйкес, егер «өз бетінше басып алу» фактісі дереу тіркелмесе, іс азаматтық-құқықтық деңгейге өтеді.
Оларды шығару неге қиын?
Басты себеп - сот процедурасы. Тұрғындар пәтерде заңсыз жүрсе де, меншік иесінің оларды мәжбүрлеп шығаруға құқығы жоқ. Бұл әрекет тұрғын үйге қолсұғылмауды бұзу ретінде бағаланады.
Нәтижесінде иесі сотқа талап арыз беруге мәжбүр болады. Әсіресе «басқыншы» өкілдері істі созу үшін құқықтық механизмдерді пайдаланса процесс бірнеш айға, кейде бір жылдан астам уақытқа созылуы мүмкін.
Әлеуметтік фактор қосымша қиындық тудырады. Егер тұрғындар арасында балалар, қарттар немесе әлеуметтік осал топ өкілдері болса, сот әлеуметтік қызметтерден балама баспана беруді талап етіп, шығару мерзімін кейінге қалдыруы мүмкін.
Құқықтық астары
Испанияда екі негізгі ұғым бар: «Allanamiento de morada» - біреу тұрып жатқан тұрғын үйге заңсыз басып кіру. «Usurpación» - бос тұрған тұрғын үйді басып алу. Бірінші жағдайда полиция жедел әрі ұзақ процедурасыз әрекет етуге мүмкіндігі бар. Ал, екіншісінде әдетте сот шешімі талап етіледі.
Сондықтан да «басқыншы» үнемі бос тұрған үйлерді таңдайды, өйткені ол дереу қуылу қаупін азайтады.
