Можно ли без суда выселить арендатора из квартиры?

С 1 июля в силу вступит обновленная Конституция Республики Казахстан. Во второй главе документа изменилась статья, в которой упоминается о запрете выселения из арендного жилья без решения суда. Youth.kz узнал, смогут ли недобросовестные граждане воспользоваться ситуацией.

Возмущения в интернете

Пользователи соцсети Threads выразили обеспокоенность в связи с обновлением статьи Конституции о неприкосновенности жилища.

В комментариях юзер получил несколько ответов, которые должны его успокоить: злостные нарушители не смогут пользоваться несовершенством системы постоянно.

Однако что об этом говорится в самом законе? Вероятно, пользователей напугала обновленная статья Конституции РК. Если в предыдущей редакции пункт о неприкосновенности жилища выглядел так:

«Жилище неприкосновенно. Не допускается лишение жилища, иначе как по решению суда. Проникновение в жилище, производство его осмотра и обыска допускаются лишь в случаях и в порядке, установленных законом».

То в обновленной версии говорится следующее:

«Жилище неприкосновенно. Лишение жилища и выселение из него не допускаются, иначе как по решению суда. Проникновение в жилище, осуществление его осмотра и обыска допускаются в случаях и в порядке, установленных законом».

Очевидно, что граждан беспокоит появление понятия «выселение», которое наталкивает на мысль, что теперь нельзя выселять недобросовестных арендаторов. Но в реальности ситуация несколько иная.

Что об этом говорится в законе?

Важно понимать, что официальное толкование подобных норм дает Конституционный суд, и окончательная правоприменительная практика может сформироваться позже. Тем не менее уже сейчас можно выделить ключевые различия. В новой редакции речь идет о связке действий: лишение жилья и последующее выселение. То есть акцент, вероятно, сделан на ситуациях, когда собственник утрачивает право на недвижимость − например, при конфискации, изъятии для государственных нужд или взыскании долгов.

Однако существует и другой тип ситуаций − когда речь идет не о лишении собственности, а о расторжении договора аренды.

И эту грань отношений между арендатором и арендодателем описывает четвертая глава Закона «О жилищных отношениях», 26-я статья которого прямо обязывает арендатора покидает жилище в случае расторжения договора с собственником жилья. Единственное обязательство хозяина в данном случае − предупредить жильцов минимум за семь дней до даты выселения.

Если арендатор отказывается уезжать добровольно, то он подставляет себя не под имущественный спор, а под уголовное преследование: статья 149-я УК РК квалифицирует такое действие как незаконное вторжение в собственность против воли проживающего там хозяина.

Феномен «окупас»

Однако во множестве стран споры между арендодателями и арендаторами проходят куда более тяжелым образом − у квартиросъемщиков есть немало лазеек, чтобы злоупотреблять своим положением.

В Германии выселение арендатора возможно только на основании решения суда. Даже если договор расторгнут из-за долгов, собственник обязан подать иск, после чего исполнительные органы проводят процедуру выселения.

В Испании же проблема приобрела особый масштаб и даже получила собственное название − феномен «окупас» (okupas). Речь идет о случаях, когда люди самовольно занимают жилье и остаются в нем, пользуясь сложностью и длительностью судебных процедур выселения. Даже при отсутствии договора собственники зачастую вынуждены месяцами добиваться решения суда, прежде чем вернуть недвижимость.

Как это происходит?

Как правило, «окупас» выбирают жилье, которое долгое время пустует − например, инвестиционные квартиры, вторичное жилье без постоянного проживания или объекты, принадлежащие банкам. Заселение происходит быстро: иногда достаточно сменить замки и занести личные вещи, чтобы фактически установить контроль над помещением.

Ключевой момент − время. Если собственник или полиция не отреагировали в первые часы после незаконного проникновения, ситуация резко усложняется. По испанскому законодательству, если факт «самозахвата» не зафиксирован сразу, дело переходит в гражданско-правовую плоскость.

Почему их сложно выселить?

Главная причина − необходимость судебной процедуры. Даже если жильцы находятся в квартире незаконно, собственник не имеет права просто прийти и выселить их силой. Это будет расценено как нарушение неприкосновенности жилища.

В результате владельцу приходится подавать иск в суд. Процесс может занять месяцы, а иногда и больше года − особенно если «окупас» используют юридические механизмы для затягивания дела.

Дополнительную сложность создает социальный фактор. Если среди проживающих есть дети, пожилые люди или уязвимые категории граждан, суды могут откладывать выселение, требуя от социальных служб предоставить альтернативное жилье.

Юридические нюансы

В Испании различают два ключевых понятия: «allanamiento de morada» (незаконное проникновение в жилое помещение, где кто-то живет) и «usurpación» (захват пустующего жилья). В первом случае полиция может действовать быстро и даже без длительных процедур. Во втором − почти всегда требуется суд.

Именно поэтому «окупас» чаще выбирают пустующие объекты: это снижает риск немедленного выселения.