Как проверить квартиру перед покупкой и что такое «эффект Долиной»

В России раскрылась новая схема мошенничества с квартирами, в которую попала певица Лариса Долина. Youth.kz объясняет, почему ситуация стала прецедентом, которым теперь пользуются в разных странах. 

Что случилось?

В 2024 году певица Лариса Долина продала квартиру в центре Москвы и получила от покупательницы 112 миллионов рублей (более 740 миллионов тенге). Однако артистка попала под влияние мошенников, передав им всю сумму за проданную квартиру.

Затем звезда эстрады обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной и вернуть ей квартиру. Требование артистки было удовлетворено, ключи от апартаментов вернули прежней хозяйке, но новая собственница жилья осталась без жилья и без денег. 

«Схема Долиной»

Суть схемы заключается в совершении подставных сделок при покупке или продаже квартир и машин.  

Она выглядит следующим образом: покупатели отдают деньги продавцу за жилье или авто. А спустя некоторое время бывший собственник обращается в суд и просит признать сделку недействительной. 

Продавцы в таких ситуациях пользовались уязвимостью законодательства, которое недостаточно защищало права покупателей. Объяснения были самыми разными: то влияние мошенников, то плохое самочувствие, то провалы в памяти. 

На фоне этих кейсов покупатели боятся совершать сделки со вторичной недвижимостью, особенно если владельцами выступают пожилые люди − в некоторых случаях покупатели даже требуют справку о дееспособности и отсутствии психических отклонений, а процесс сделки фиксируют на видео. 

Как защититься?

Пока нет внятных законных механизмов, которые могут уберечь покупателей от таких схем. Эксперты предлагают использовать уже имеющиеся опции.

Во-первых, рекомендуется проводить сделку через специальный банковский счет, который создан для покупки жилья. Никаких расчетов за наличные средства. 

Также можно использовать счет-аккредитив, который открывается только при определенных условиях, а также прописывать в договоре, что продавец получает доступ к средствам только после регистрации перехода права собственности. Оплата через банк оставит финансовый след, который может стать аргументом в случае возникновения спорной ситуации. 

Во-вторых, не нужно соблазняться слишком низкой ценой относительно рынка. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке − большие скидки должны насторожить покупателя.

В-третьих, после просмотра нужно попросить правоустанавливающие документы — показывающие, кто собственник квартиры — и удостоверение того, кто вам ее показывает, чтобы убедиться, что вы говорите именно с собственником. Лучше не заключать сделку, если продавец действует по доверенности от собственника. Собственник позже сможет оспорить или отозвать такую сделку. 

В-четвертых, обязательно нужно подписывать предварительный договор и вносить предоплату. Такой документ подтверждает намерение продавца совершить сделку.

В-пятых, не помешает нанять профессионального юриста, который проверит все правовые аспекты сделки: проверка квартиры, кредитной истории продавца, правоустанавливающие документы. 

Также специалисты советуют не торопиться: если продавец торопит вас, делает скидку, манипулирует тем, что квартиру уйдет другому, — то это может быть признаком мошенничества.

Шестое, обязательно требуйте справку из психоневрологического диспансера: необходимо убедиться, что продавец в момент сделки здоров и осознает свои действия. Такой документ может не помочь в случае спора, но убережет покупателя от ошибки, если какой-то диагноз все же будет обнаружен. Также это базовый уровень защиты: сторона продавца при спорах всегда будет спрашивать, требовал ли покупатель эту справку в ходе сделки.

И главное, проводите продажу-покупку у нотариуса. В нотариальной базе он увидит право собственности и предупредит вас, если объект продает не его собственник.