В TikTok девушки и парни из разных стран говорят о невозможности купить собственное жилье. Насколько актуальна эта проблема в нашей стране?

Весной в TikTok стало вирусным видео молодого американца, разгневанного экономической ситуацией. 

Николас Самнерс на повышенных тонах говорит: «Почему я зарабатываю больше трех минимальных зарплат, и мне не хватает на жизнь? (...) Когда мои родители были в моем возрасте, они зарабатывали в два раза меньше, чем я, и они жили самостоятельно. А я не могу себе это позволить! Однокомнатная квартира – 1800$, двухкомнатная квартира – 2200$. Кто вообще может позволить себе это?! (...) И не заставляйте меня вспоминать о бабушке и дедушке, у них был дом за 3000$! (...) Американская мечта мертва». 

Ролик собрал более двух миллионов лайков и тысячи комментариев молодых людей из США, Канады и Европы, рассказывающих о похожих проблемах. Похоже, что эта проблема касается молодых людей даже в развитых странах.

Какова ситуация в Казахстане?

Чтобы разобраться с ситуацией в Казахстане, мы сравнили два параметра за последние 24 года: средние цены на жилье и зарплаты. 

Согласно исследованию КазНИИСА, в 2000 году квадратный метр нового жилья стоил 21 тыс. тг (148$ на тот момент), вторичного – 8 тыс. тг (56$). По данным  Бюро официальной статистики в июле 2024 года средняя цена за кв. метр составила уже около 489 тыс. тг (1019$)  в новостройке и примерно 511 тыс. тг (1065$) на вторичном рынке. 

К сравнению, средняя заработная плата в 2000 году была около 14 тыс. тг (142$). Сегодня, согласно Бюро официальной статистики, средняя зарплата составляет 403 000 тг (840 $). 

Получается, за 24 года новостройки подорожали в тенге в 23 раза, вторичка – в 64 раза. В долларах это – в 7 и 19 раз, соответственно. В тоже время в тенге средняя зарплата выросла в 29 раз, однако в долларах – только в 6 раз. Цифры за два десятилетия выглядят так, что каждому новому поколению приобрести собственное жилье действительно все труднее.

Мы – бедные?

Тенденция за последние годы такова, что рост средней зарплаты не успевает за ростом цен на жилье. Однако, и средняя зарплата – не самый информативный показатель, ведь он не показывает, какую зарплату получает большинство людей. 

К примеру, в начале этого года Halyk Finance опубликовал анализ, который показал, что доходы  50% казахстанцев не превышают минимальную заработную плату за 2023 год (70 тыс. тг.), а 90% граждан имеют средний доход не выше 131 тыс. тг. При этом основная часть этих доходов расходуется на продукты питания. 

А у вас тоже такая проблема?

Нам удалось поговорить с несколькими молодыми людьми и узнать, как они оценивают свои возможности по покупке жилья и какая часть дохода уходит на аренду.

«О покупке квартиры пока не задумывался, но если захочу, то точно не в Казахстане! Смысл покупать у нас, если можно купить чуть дороже в других странах? А сейчас для меня самая большая проблема — снять квартиру. Сильный сексизм, национализм, религиозность решает, когда идет речь об аренде квартиры, а тебе меньше 25», — говорит Даулет, 19 лет.

«Я негативно оцениваю свои возможности по покупке квартиры. Уровень зарплаты плохо соотносится с минимальной ценой ипотеки, а брать где-то на окраине не хочется. В действительности я мог взять ипотеку еще 10 лет назад, но боялся, что если пропущу какой-то платеж, то у меня отнимут эту хату. Сейчас я арендую один, на это уходит треть заработка. Зарабатываю я ниже среднего», — отмечает Алтынбек, 30 лет.

Однако, не все из тех с кем мы поговорили, смотрят на покупку жилья пессимистично:

Недоступное жилье

Похоже, что и у нас в стране серьезные проблемы с доступностью жилья. Это подтверждает и исследовательский центр Jusan Analytics, который составил индекс доступности жилья в Казахстане. Эксперты сопоставили среднегодовые доходы среднестатистической семьи и среднюю рыночную стоимость квартиры площадью 45 квадратных метров. Индекс составил 5,2 балла. Это означает, что одной семье надо копить 5 лет, чтобы вложить все свои доходы на покупку такой квартиры.

При этом, в мировой практике жилье считается доступным, если индекс не превышает 3 балла. При значениях от 3 до 5 баллов покупка жилья в стране становится возможной лишь при использовании программ льготного кредитования. Получается, что покупка собственной  квартиры или дома недоступна для  большинства граждан страны. 

Ситуация выглядит еще хуже, если при расчете индекса учитывать другие расходы. Тогда индекс доступности жилья в нашей стране вырастет до 10,2 баллов.

Что могло бы сделать государство?

Halyk Finance указывает, что в Казахстане большая часть государственных мер по обеспечению доступности жилья неэффективна. Более того, многие из них разрушают рыночные механизмы, ухудшая ситуацию в среднесрочной и долгосрочной перспективе. 

Можно вспомнить о досрочном снятии пенсионных сбережений в 2021 году, что резко повысило цены на жилье. Или поговорить об излюбленной государственной мере – льготной ипотеке. Такие госпрограммы мешают развитию конкуренции на рынке ипотеки из-за ставок, которые в разы ниже рыночных. 

Качественная жилищная политика должна соблюдать баланс между помощью населению с низкими доходами  и улучшению работы рынка жилья для среднего класса. Но наши ипотечные госпрограммы фокусируются на гражданах с низкими доходами, игнорируя проблему доступности жилья для среднего класса. И это при том, что люди с низкими доходами не имеют возможности выплачивать ипотеку даже при низких ставках. 

При этом наше государство пытается помочь не только покупателям, но и застройщикам недорогого жилья. Главной мерой являются, опять же, кредиты по очень низким процентным ставкам. Согласно международной практике, это не является рыночным подходом: льготные кредиты для застройщиков создают благоприятную среду для коррупции и разгоняют инфляцию. Более эффективным подходом считается предоставление земли и инфраструктуры для строительства недорогого жилья с определенными условиями в пользу населения.